วันพฤหัสบดีที่ 1 พฤษภาคม พ.ศ. 2551

28 | กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

สวัสดีครับ

ไปสอบ Midterm มาครับ เลยไม่ได้มา update ซะนานเลย -_-'

คราวนี้ผมจะมาคุยให้ฟังเกี่ยวกับ กองทุนรวมประเภทหนึ่ง ที่หลายๆคนอาจจะเริ่มได้ยินกันบ่อยขึ้นในปัจจุบัน นั่นก็คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ นั่นเอง

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คืออะไร ?
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (real estate investment trust หรือ REIT หรือ Property Fund) เป็นกองทุนรวมที่มีวัตถุประสงค์ที่ จะนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า, โรงหนัง, สนามบิน, เซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ ฯลฯ ดังนั้นรายได้ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จึงมาจาก ค่าเช่า ดอกเบี้ย และกำไรจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ถ้าอธิบายแบบง่ายๆ ก็เหมือนกับว่า แทนที่เราจะต้องไปลงทุนสร้างห้างสรรพสินค้าขึ้นมาเอง เพื่อให้คนมาเช่าที่ เราก็เอาเงินของคนหลายๆคนมารวมกันเป็นกองทุน ไปซื้อห้างสรรพสินค้านั้นมา แล้วก็เอามาปล่อยเช่า เก็บค่าเช่ามา แล้วก็นำผลกำไรที่ได้ ก็นำมาปันผลให้กับเราตามส่วนเงินที่เราลงทุนไปในกองทุนนั้นๆ ซึ่งก็เปรียบได้กับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อมนั่นเอง

ประเภทของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (แบ่งตามสิทธิในอสังหาริมทรัพย์)
  1. Free Hold คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ มาเป็นเจ้าของ
  2. Lease Hold คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ไปซื้อ สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ มาเป็นเจ้าของ
ซึ่งสำหรับกองที่เป็นแบบ Lease Hold นั้น เมื่อสิทธิการเช่าของกองทุน หมดอายุแล้ว กองทุนก็จะต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวกลับคืนไปให้กับเจ้าของ และไม่สามารถหาประโยชน์บนอสังหาริมทรัพย์นั้นได้อีก

ข้อดีของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
  1. ทำให้สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่ได้ โดยไม่ติดปัญหาเรื่องของเงินทุน เพราะถ้าเราไม่ได้มีเงินทุนระดับพันล้าน เราคงไม่สามารถไปลงทุนสร้างห้างสรรพสินค้าได้
  2. มีสภาพคล่องในการซื้อขายที่สูงกว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั่วๆไป เนื่องจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนใน สินทรัพย์ทางการเงิน (financial asset) ซึ่งจะสามารถซื้อขาย ได้ง่ายกว่า สินทรัพย์จริง (real asset) ซึ่งในที่นี้ก็คืออสังหาริมทรัพย์ที่เราไปลงทุนเองโดยตรงนั่นเอง
จะซื้อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้ที่ไหน ?
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะถูกจัดตั้งขึ้นโดย บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) โดยหลังจากที่บลจ. ขออนุญาตจัดตั้งกองทุนได้สำเร็จแล้ว บลจ. ก็จะนำหน่วยลงทุนของกองทุนดังกล่าวมาขายให้กับนักลงทุน ในช่วงเวลาที่กำหนดไว้ ซึ่งเรียกว่าช่วง IPO โดยหลังจากที่หมดช่วงนี้ไปแล้ว นักลงทุนจะไม่สามารถซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนดังกล่าว จาก บลจ. ได้อีก (เนื่องจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เป็นกองทุนรวมประเภท "กองทุนปิด" ซึ่งจะไม่มีการเปิดซื้อ-ขายอีกภายหลังจากช่วง IPO ไปแล้ว)

แต่เพื่อเป็นการเพิ่มสภาพคล่องให้กับนักลงทุน ทางบลจ. จะนำกองทุนดังกล่าวไปจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ดังนั้นเราก็สามารถไปซื้อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์ได้อีกทางหนึ่ง โดยการซื้อขายจะทำเหมือนกับหุ้นเลยครับ (ยกเว้นแต่ค่า Commission จะถูกกว่าคือแค่ 0.10% เท่านั้น)

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน ปริมาณการซื้อขายกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ ยังมีไม่สูงนัก ดังนั้น ต้องอย่าลืมคำนึงถึงเรื่องของสภาพคล่องด้วยนะครับ (เดี๋ยวจะเกิดกรณีซื้อมา แล้วขายไม่ได้)

เราจะได้รับผลตอบแทนอย่างไร
ผลตอบแทนที่จะได้รับจากการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ จะมีอยู่ 2 รูปแบบ คือ
  1. เงินปันผลจ่ายของกองทุน ซึ่งจะมาจากกำไรที่กองทุนทำได้ ซึ่งก็จะมาจากตัวอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนไปลงทุนอยู่นั่นเอง โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ จะมีนโยบายปันผลที่ 90 - 100% ของกำไรที่ทำได้ในแต่ละงวด (เนื่องจากไม่จำเป็นต้องเก็บเงินไว้ลงทุนอะไรเพิ่มมากมายนัก)
  2. กำไรจากส่วนเกินทุน (Capital gain) จะได้จากการซื้อกองทุนจากในตลาดหลักทรัพย์ในราคาถูก แล้วขายกลับไปในตลาดหลักทรัพย์ในราคาที่แพง (ซื้อถูก-ขายแพง) โดยจะเกิดขึ้นได้ ก็ต้องเกิดจากการที่มีความต้องการกองทุนดังกล่าวจากนักลงทุนคนอื่น ทำให้นักลงทุนคนดังกล่าวยอมที่จะเสนอซื้อในราคา ที่สูงกว่าราคาที่เราซื้อมา
หาข้อมูลกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ท ี่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แล้ว ได้ที่ไหน ?
ผมไปเห็นทาง บริษัทหลักทรัพย์กิมเอ็ง มีการออกบทวิเคราะห์เกี่ยวกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ออกมาทุกๆ วันจันทร์ ชื่อว่า Property Fund Watch ก็เลยขอแนะนำเป็นที่นี่แล้วกันนะครับ โดยภายในก็จะมีการสรุปข้อมูลต่างๆของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ที่มีการจดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งข้อมูลการซื้อขาย อัตราผลตอบแทน ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่แต่ละกองทุนไปลงทุน ฯลฯ ซึ่งเพื่อนๆสามารถไปดูได้ที่ http://kelive.kimeng.co.th แล้วไปที่เมนู วิเคราะห์รายหุ้น > บทวิเคราะห์ล่าสุด แล้วหาข้อมูลของวันจันทร์ครับ อย่างครั้งล่าสุดก็อยู่ที่ Link

อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุน
จากบทวิเคราะห์ของ บล. กิมเอ็ง ได้บอกไว้ว่า ผลตอบแทนในรูปของเงินปันผล ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ปัจจุบัน จะอยู่ในช่วง 7 - 10% ครับ

ความเห็นของผม
สำหรับสภาวะในปัจจุบันที่เงินเฟ้อ อยู่ที่ประมาณ 5% ผมเห็นว่าการลงทุนใน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นทางเลือกที่ไม่เลวทีเดียวครับ เพราะได้ผลตอบแทนที่มากกว่าเงินเฟ้อ ในขณะที่ถ้าไปลงทุนในกองทุนตราสารหนี้ ปัจจุบันก็ยังได้ผลตอบแทนไม่ถึง 5% เลยครับ

นอกจากนี้ผมยังเห็นว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ยังเป็นทางเลือกอีกทางหนึ่ง สำหรับคนที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว เช่น ซื้อบ้านมาปล่อยเช่า, สร้างหอพักให้เช่า ฯลฯ ซึ่งถ้ามาลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ก็อาจจะได้ผลตอบแทนที่ใกล้เคียง แต่ความเสี่ยงต่ำกว่ามากครับ

ส่วนคำแนะนำว่าควรจะลงทุนในกองไหนดี ผมเห็นว่า นอกจากการดูถึงผลตอบแทนแล้ว อาจจะต้องดูว่ากองทุนดังกล่าวเป็นประเภท Free Hold หรือ Lease Hold ด้วยนะครับ โดยการลงทุนในกองทุนประเภทที่เป็น Free Hold น่าที่จะดีกว่านะครับ เนื่องจากยังไงเราก็ยังได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆอยู่ครับ (สำหรับเรื่อง Free Hold หรือ Lease Hold มีบทความนึงในเว็บกลต. มาแนะนำครับ ชื่อบทความ "ซื้อหรือเช่า - ดูให้ดีที่ Property Fund")

ยังไงเพื่อนๆก็ลองพิจารณากันดูนะครับ เผื่อว่าจะสนใจลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กัน :)

X

ปล.1 ผมได้รับจดหมายข่าวจากทาง บลจ. MFC ว่าจะมีการเปิดขาย IPO หน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ MULTI-NATIONAL RESIDENCE FUND (MNRF) ในช่วงวันที่ 21 เม.ย. - 8 พ.ค. 2551 นี้ ใครสนใจลองไปดูรายละเอียดที่ www.mfcfund.com ครับ (จริงๆได้ข่าวว่าทาง TMBAM ก็จะมีออกเหมือนกัน แต่ผมหาข้อมูลไม่ได้ ใครมีข้อมูลส่งมาให้ดูมั่งก็ได้นะครับ)
ปล.2 สำหรับใคร ที่ต้องการรู้เกี่ยวกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ให้ละเอียดกว่านี้ ผมแนะนำหนังสือของตลาดหลักทรัพย์ที่ชื่อว่า "ความมั่งคั่งที่ยั่งยืน ด้วยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์" นะครับ

5 ความคิดเห็น:

iampaweena at hotmail กล่าวว่า...

อ่านเพลินดีค่ะ เพราะไม่ค่อยมีความรู้ แต่ดันไปใจง่ายซื้อแบบ Leased hold ไว้.. มีคำถาม
1 เท่าที่อ่านเข้าใจว่าขายได้ แล้วควรขายตอนไหนอย่างไร
2 ไม่รู้ว่าเข้าใจหรือคิดอย่างนี้ถูกรึป่าว..ว่าถ้าเราถือยาวครบสิทธิการเช่า เช่น 30 ปี มูลค่าต่อหน่วยน่าจะเหลือ 0 บาท ซึ่งแสดงว่าตลอด 30 ปีที่ถืออยู่ มันควรสร้างผลตอบแทนให้เรามากกว่ามูลค่าที่เราซื้อมา
ให้คุณ X ช่วยแนะนำค่ะ

xcha กล่าวว่า...

ผมก็ใจง่าย ถือ lease hold อยู่ตัวนึงเหมือนกันครับ (ผมถือ mjlf คุณ iampaweena ถืออะไรเหรอครับ :D)

1. ควรขายตอนไหน ... อันนี้ตอบยากครับ แต่ส่วนตัวผมใช้วิธีคิดว่า มูลค่าหน่วยลงทุนจะเสื่อมค่าลง = ราคาเริ่มต้น / จำนวนปีของสิทธิการเช่า เช่น 10 บาท /30 ปี = 0.30 บาท/ต่อปี ดังนั้นถ้าเงินปันผลต่อปีที่ได้ หัก ค่าเสื่อมดังกล่าวไปแล้ว คิดออกมาเป็นผลตอบแทนที่ผมไม่พอใจ (เมื่อเทียบกับราคาตอนนั้น) ผมก็จะขายครับ

อันนี้เน้นว่าเป็นวิธีที่ผมใช้นะครับ พอดียังไม่เคยอ่านหนังสือที่พูดเป็นหลักวิชาการครับ -_-'

2. ถูกต้องครับ เพราะถ้ามันสร้างผลตอบแทนให้เท่ากับเงินที่เราลงไป ก็จะไม่มีประโยชน์อะไรเลยครับ เหมือนเราเอาเงิน 10 บาทไปฝากไว้ที่ธนาคาร โดยธนาคารทยอยคืนเงินต้นออกมา จนครบ 30 ปี แ ต่ไม่จ่ายดอกเบี้ยเลย -_-)

iampaweena at hotmail กล่าวว่า...

ถือ QHOP ค่ะ.. Q2 ปี 51 ได้ปันผล 0.231
แสดงว่าถ้าคิดเฉลี่ยทั้งปี ก็ได้ผลตอบแทน ประมาณ 1บาท ต่อหน่วย
ถ้าคิดแบบคุณ X ว่า 1-0.3 =0.7
ก็น่าจะยังดีอยู่ ประมาณนี้?

นอกเรื่อง..วันนี้ได้ยินข่าว LTF/RMF ปรับเพิ่มวงเงิน 700,000 บาทแล้วค่ะ

xcha กล่าวว่า...

ประมาณนั้นเลยครับ (แต่อย่างที่บอก อันนี้เป็นวิธีคิดแบบบ้านๆ ถ้าคุณ iampaweena เจอวิธีดีๆกว่านี้ อย่าลืมมาเล่าให้ผมฟังมั่งนะ :D)

ส่วนเรื่อง LTF/RMF ว่าจะ Update Blog เรื่องนี้พอดี รออ่านได้เลยครับ

brown กล่าวว่า...

never too late. Leasehold looks worse when you compare your dividend with your IPO price.

Today, April 10 2009.

Some of leasehold property fund is not that bad in term of dividend.

Perhaps, buy some more to average with what you have had today.

Brown from http://www.fundDD.com/